古建老宅保护利用，是一个常议常新的话题。作为全国首个也是唯一一个国家历史背景和文化名城保护区，苏州市姑苏区的古建老宅资源非同一般。438处文控保建筑、1141处文物登录点及新发现点，是2500多年历史的馈赠，也是沉甸甸的责任。这些年，苏州市、姑苏区两级政府针对古城古建老宅保护利用作出系统谋划，其成果在今年春天加速展现。

　　吴古庭故居古宅修缮项目开工、顾廷龙故居古宅活化项目启动……慢慢的变多的古建老宅以崭新姿态敞开大门，迎接“新主人”；慢慢的变多的古建老宅被围挡起来保护修缮，静待“新使命”。最新多个方面数据显示，苏州古城盘活利用的中张家巷29号、秦宅、洁园等8处古建老宅，去年累计产生1.89亿元税收，其中还出现单体税收过亿元的宅子。

　　姑苏区平江街道建新巷29号，刚刚开工的吴古庭故居（吴宅）古宅修缮项目已被围挡起来，只露出一棵冒着新芽的树木。大门旁设置二维码，只需一扫，这座古宅的前世今生在耳畔响起：清光绪年间苏州士绅吴古庭的宅院，是遗存不多且保存较好的苏州早期洋房之一，现存二色砖镶嵌的菱形图案围墙是其特色……

　　“因年久失修，部分建筑坍塌，庆幸的是最具价值的主体建筑和围墙保留还算完整。”平江街道钮家巷社区党委书记张英缨打开院门，一幢西洋风格堡楼建筑展现眼前，大树就矗立在堡楼前，树下垒着一堆红砖。张英缨解释，老房子在梅雨季受潮破损，常有砖头掉落，住户念其历史价值没舍得扔，堆在一处便成了“小山”。几年前，考虑到居住安全，这里的十几户住客整体搬迁，宅子此后一直空关着。

　　古建老宅的保护与利用，需要大笔资金的投入、专业方面技术的支撑、紧贴市场的运维等，仅凭政府方或产权方等任何一方都很难持续推进。以钮家巷社区为例，该社区位于苏州古城核心处，0.37平方公里的辖区范围，有15处文控保建筑、17处文物登录点。“遇到台风天，一些没有完成修缮的宅子让人提心吊胆，它们是重点保护对象。”张英缨说。

　　今年，社会资本送来重启吴宅的“新钥匙”。桐乡乌镇原居酒店投资管理有限公司出资5000万元，对吴宅进行保护修缮。完工后，吴宅将成为一家设计企业的总部。

　　与吴古庭故居一样，顾廷龙故居也因为社会资本的涌入，有了全新“打开方式”。

　　顾廷龙故居坐落在姑苏区双塔街道十梓街上，门口有轨交工程正在施工。江苏泰丰文化传播股份有限公司董事长胡婷介绍，公司近日在这里举办国画特别展，很多市民游客慕名找来，嘉宾们也赞赏有加。这里原为晚清署江苏按察使、布政使朱之榛旧宅，后由顾廷龙祖父顾祖庆购得，至今完好保留着清代“四朝元老”潘世恩题写的砖雕门楼。“在这样一个历史背景和文化空间里策展、会客，是文化企业梦寐以求的。”胡婷说，公司入驻后将把老宅整体打造成一个集美术馆、艺术众创空间于一体的全新艺术基地，尽全力让这处历史背景和文化瑰宝“活”起来。

　　“社会资本对古建老宅的关注度慢慢的升高。尤其今年以来，此前受疫情等影响一直在观望的客商都行动起来了。”苏州平江历史街区保护整治有限责任公司是姑苏区区属国企，负责多处古建老宅的运维。该公司一名招商专员介绍，其重点推进的菉葭巷潘宅项目、大儒巷丁宅项目都已对接好社会资本，进入内部装修阶段，正在招商中的钮家巷董氏义庄、方宅项目，“看房客”也从之前平均每周一组，变成最近的几乎每天都有，有意向的客商不在少数。

　　市场缘何对苏州的古建老宅展现出特别热情？苏州姑苏古建保护发展有限公司由姑苏区区属国企苏州历史背景和文化名城建设集团独立控股，先后参与推动10多处古建老宅的保护利用。“从实践案例看，古建老宅要‘活’起来、‘火’起来需跨越重重难关，其中搬迁收储、保护修缮、活化利用是最关键的‘三关’。这‘三关’不好闯，苏州市、姑苏区两级政府联合社会力量，做了大量基础工作和探索尝试，积累到某些特定的程度，才呈现出这般好势头。”该公司CEO助理葛敏华说。

　　一些古建筑虽然损坏严重，甚至处于濒临灭失的状态，但由于住着“七十二家房客”，要保护就要先安顿好房客。与吴古庭故居隔着一条巷子、门对门的建新巷30号，始建于清道光年间，就是典型代表。“曾经27户人家挤在一起，私拉电线、违章搭建，把好东西都糟蹋了！”顾正元在此居住几十年，他记得2018年启动搬迁时房子已岌岌可危，住客都盼着住新房，但还是因为种种原因花了几年时间。“最后搬迁的一户人家有古城情怀，且刚把房子装修好，不舍得离开。我们就一起劝，你这不是爱它，是要毁了它。最后这户人家也想通了。”顾正元回忆。

　　闯过搬迁收储关，就迎来保护修缮关，有时候是活化利用关一起闯。像建新巷30号，先进行保护修缮，再进行招商定位，目前工程已进入收尾阶段。而位于菉葭巷54号、56号的潘祖荫夫人汪氏旧居，则是保护修缮、活化利用同步进行。

　　眼下，菉葭巷54号、56号正由苏州园林集团和姑苏区建设集团共同发起设立的区属国有古建专业企业苏州梓胥营造有限公司参与保护修缮，这处宅院已于去年向企业方交付钥匙，计划打造姑苏·金城颐和精品酒店。“这里原来是一堵水泥墙，工人敲墙时发现有‘宝贝’，将其完整保留下来。”在项目工地，项目负责人王雪荣指着一处倒挂着手工雕刻花篮柱的轩廊感叹，古建老宅处处是“宝贝”，修缮、装修、日常维护都有工艺讲究，待企业方入驻，公司会一直跟进提供专业服务。

　　活化利用关是公认的最难闯的关卡，苏州的绝招是招商引资。这些年，姑苏区几乎是“无老宅不招商”，持续更新发布古建老宅活化利用白皮书、蓝皮书，密集召开上市公司董事长古城保护说明会等古建老宅活化利用专场招商活动。这些古建老宅可租可售，重点招引上市公司、国有企业、股权投资机构等税源型、总部型企业。

　　“布局精巧的园林古宅，造就‘苏州园林甲天下’的美誉，吸引一众江南才子流连赋诗作画。时至今日，各位企业家朋友同我们大家一起接过古建老宅活化利用的‘接力棒’，把创业故事、企业家精神融进苏式庭院，打造‘新时代的苏州园林’。”一个月前，姑苏区赴上海召开投资说明会，又加推苏肇冰故居、章太炎故居等16处古建老宅。

　　寸土寸金的古城区，受产业业态、空间布局等控规限制，发展常常难以“施展拳脚”。当下，一处处古建老宅被激活，也为古城高水平发展打开新的发展空间，成为古城实现“在保护中发展、在发展中保护”的新探索。

　　中张家巷29号是苏州古建老宅保护利用的一处标杆项目。这处宅院原先住着7户居民，生活条件差、安全风险隐患大。2017年，宅院完成收储并进行修缮。本着不改变文物原状和最小干预的原则，保护修缮工作以“原材料、原工艺、原结构”为原则，同时结合实际使用功能，增加屋面保温层、中空玻璃、中央空调、地暖、新风、智能门禁系统等现代化设备。2020年底，完成修缮的老宅开始宣传招商，经过一年多时间的层层筛选，最终确定租给一家优质税源企业，成为其总部基地及展示接待中心。该公司去年1月正式入驻，当年实现税收1.2亿元，成为姑苏区首个税收破亿的老宅，经评估满足售买条件，于当年11月完成产权转让。

　　“来姑苏，我们享受到‘拎包入驻’古宅的最高礼遇，也理应肩负起保护与发展的责任。”来到大石头巷24号秦宅，入驻企业百易晟生态（苏州）有限公司的总经理王雅正与同事们敲定软装布置的细节。秦宅占地面积约1415平方米，是一处五进建筑群，交付时已完成整体保护修缮，仅需入驻公司做水电、软装等布置，很快将迎来启用时刻，成为集金融服务、股权（创业）投资、基金管理、MCN红人孵化、新媒体运营和创作、新型文旅等业务于一体的企业总部。

　　今年初，姑苏区发布新计划，将滚动推进区内67处文控保建筑和14处会馆保护修缮。但古建老宅保护利用不是一日之功，不能靠一家之力，姑苏区一边高效推进相关工作，一边请来行业专家、企业家等当地考验查证调研，请他们把脉支招、建言献策。今年2月，在姑苏区举办的古城历史背景和文化保护传承专家咨询会上，不少专家点赞之余提出各类建议：保护古建老宅，要通过修缮让它们“存活”，但又要避免“冻结式保护”，空置的古建筑很快就会再次衰败；利用古建老宅，要利用古建老宅平台，体验、学习、传扬中华民间传统文化，警惕只为经济效益不顾社会效益的过度利用；要在保与用中找到最佳平衡点，让古建筑“活”出真精彩。

　　“对于古建筑而言，使用是最好的保护。在实际使用的过程中，要坚持价值导向，把建筑的历史价值、文化价值放在首位。”苏州科技大学建筑与城市规划学院教授王勇认为，苏州在活化利用古建老宅的过程中，注重发挥国资平台作用，去年专门组建市级国企苏州名城保护集团作为牵头单位，起到了较好的引领和把控作用。不过苏州古建老宅面广量大，一个现实困境是，还有不少的私宅因为种种原因难以介入推进，亟待寻找多样保护利用路径。

　　结合相关建议意见，姑苏区持续做出工作部署，近来相继召开探索建立古建老宅交易买卖平台和平江片区古建老宅搬迁收储情况专题会、古建老宅活化利用相关支持工作专题会等，正聚力建设古建老宅整体交易买卖平台。“古建老宅是苏州引以为豪的名片之一，也是展示江南文化魅力的重要窗口。”苏州市委常委、姑苏区委书记方文浜说，姑苏区还要细化量化具体化古建老宅的详情信息，细致划分交易模式，探索制定合理合规的资产交易框架，以历史城区内市、区两级国资集团的古建老宅先行先试，带动更大范围保护利用，吸引更多经营主体和社会资本参与进来。